Immobilienmarktbericht 2026 Kaarst

Datengrundlage und Marktverständnis

Ein seriöser Immobilienmarktbericht darf nicht auf bloßen Angebotswünschen beruhen. Die tragende Grundlage dieses Marktberichts sind deshalb die veröffentlichten Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss. Diese Daten basieren auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen des Jahres 2025 und sind damit die verlässlichste öffentlich zugängliche Basis für die Einordnung des Immobilienmarktes in Kaarst.

Ergänzt werden diese amtlichen Transaktionsdaten durch aktuelle Standortinformationen der Stadt Kaarst sowie durch vorsichtig einzuordnende Angebotsindikatoren aus dem Portalmarkt. So lässt sich nicht nur beschreiben, wie der Markt im letzten abgeschlossenen Auswertejahr tatsächlich funktioniert hat, sondern auch, in welchem Umfeld sich Käufer, Eigentümer und Kapitalanleger im Jahr 2026 aktuell bewegen.

Kaarst ist dabei kein homogener Einheitsmarkt. Die Stadt gliedert sich in die Stadtteile Kaarst, Büttgen, Holzbüttgen, Vorst und Driesch. Zwischen diesen Teilräumen, zwischen klassischen Einfamilienhauslagen, verdichteteren Wohnquartieren, Wohnungseigentumsanlagen und entwicklungsorientierten Gewerbe- oder Mischlagen gibt es spürbare Unterschiede. Genau deshalb sollte eine Bewertung in Kaarst immer auf Mikrostandort, Baujahr, Grundstück, Zustand, Wohnflächenqualität und Vermarktungsfähigkeit gestützt werden.

Kaarst als Wohn- und Wirtschaftsstandort

Kaarst ist 2026 vor allem deshalb ein starker Immobilienstandort, weil die Stadt mehrere Vorteile miteinander verbindet. Sie liegt unmittelbar im Einflussbereich der Landeshauptstadt Düsseldorf, ist gleichzeitig aber keine anonyme Großstadtlage, sondern ein eigenständiger Wohnstandort mit gewachsener Struktur und hoher Lebensqualität. Gerade diese Mischung ist für den Immobilienmarkt wertvoll.

Die verkehrliche Lage ist ein zentrales Argument. Kaarst verfügt über direkte Anbindungen an die A52 und A57, ist per Bahn gut erreichbar und liegt nur kurze Fahrzeiten vom Düsseldorfer Flughafen entfernt. Das macht die Stadt für Pendler, Berufstätige, Unternehmer und Haushalte mit engem Bezug zur Rheinschiene besonders attraktiv.

Auch wirtschaftlich ist Kaarst kein bloßer Schlafstandort. Die Stadt positioniert sich aktiv als Wirtschaftsstandort und vermarktet sowohl gewerbliche Entwicklungsmöglichkeiten als auch bestehende Unternehmenslagen. Gerade die Vermarktung der Gewerbeareale Kaarst-Ost, Kaarster Kreuz und Holzbüttgen-Ost zeigt, dass die Stadt die Themen Gewerbeflächen, Ansiedlung und Standortpflege strategisch verfolgt.

Für den Wohnungsmarkt wichtig ist zudem, dass Kaarst trotz seines wertigen Preisniveaus weiter an Wohnraum arbeitet. Öffentlich geförderte Wohnungen, neue Wohnprojekte und kommunale Entwicklungsschritte zeigen, dass das Thema Wohnraumschaffung ernst genommen wird. Das spricht nicht für einen überhitzten Fantasiemarkt, sondern für einen Standort, an dem tatsächliche Nachfrage, Angebotsknappheit und kommunale Reaktion zusammenwirken.

Marktüberblick 2025/2026

Der offizielle Grundstücksmarktbericht zeigt Kaarst als starken Teilmarkt innerhalb des Rhein-Kreises Neuss. 2025 wurden 424 Kaufverträge registriert. Das entspricht einem Anteil von 16 Prozent am Gesamtmarkt des Zuständigkeitsbereichs und einem Zuwachs von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für eine Stadt dieser Größe ist das ein sehr beachtliches Marktvolumen.

Bemerkenswert ist insbesondere die Breite der Marktsegmente. Kaarst ist nicht nur im Haussegment stark, sondern auch bei Wohnungseigentum und im kleinen, aber vorhandenen Markt für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Immobilien. Genau diese Breite sorgt für Stabilität, weil sich der Markt nicht ausschließlich aus einem einzigen Teilsegment speist.

Schon diese Grundstruktur zeigt sehr klar: Kaarst ist kein reiner Einfamilienhausmarkt und ebenso wenig ein reiner Neubau- oder Wohnungsmarkt. Vielmehr ist die Stadt in mehreren Teilmärkten gleichzeitig stark. Diese Marktbreite ist für Eigentümer und Investoren vorteilhaft, weil sie die Standortstabilität unterstützt.

Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Das Herzstück des Kaarster Immobilienmarktes bleibt das klassische Ein- und Zweifamilienhaus. 2025 wurden 167 Objekte mit einem Umsatz von 81,33 Millionen Euro verkauft. Damit liegt Kaarst im Haussegment auf einem sehr hohen Niveau und klar oberhalb vieler benachbarter Durchschnittsmärkte.

Durchschnittspreise nach Haustyp

Die amtlichen Auswertungen erlauben in Kaarst eine differenzierte Betrachtung nach Objektarten. Gerade das ist für eine fundierte Einschätzung wichtig, denn freistehende Häuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser bewegen sich zwar auf demselben Stadtmarkt, aber nicht auf demselben Preisniveau.

Diese Struktur ist typisch für Kaarst. Das freistehende Haus liegt erwartungsgemäß an der Spitze, aber auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser bewegen sich bereits in einem klar wertigen Marktsegment. Kaarst ist damit kein günstiger Ausweichmarkt, sondern ein Standort, an dem bereits standardisierte Wohnformen ein starkes Preisniveau erreichen können.

Baujahresklassen zeigen die Markttiefe

Besonders aufschlussreich sind die Durchschnittswerte nach Baujahresklassen. Sie zeigen, dass Kaarst nicht nur von Neubau oder jungen Häusern getragen wird, sondern dass auch modernisierte und gut positionierte Bestandsobjekte hohe Werte erzielen können.

Gerade die freistehenden Häuser zeigen die Stärke des Standorts. Schon im älteren Bestand ab 1950 bis 1974 werden im Mittel Werte über 4.000 €/m² erreicht. Noch stärker ist die Baujahresklasse 1995 bis 2009. Das unterstreicht, dass Kaarst im hochwertigen Bestandssegment sehr belastbare Marktwerte aufweist.

Was sich 2026 gut verkauft

• freistehende Einfamilienhäuser in guten Wohnlagen mit moderner oder modernisierter Ausstattung
• Doppelhaushälften und Reihenendhäuser mit alltagstauglichem Grundriss und Garten
• energetisch nachvollziehbare Bestandsobjekte ohne unkalkulierbaren Sanierungsstau
• Wohnhäuser in familienorientierten Quartieren mit guter Anbindung nach Düsseldorf und Neuss
• marktkonform eingepreiste Häuser mit sauberer Dokumentation und realistischer Vermarktungsstrategie

Eigentumswohnungen und Wohnungseigentum

Der Wohnungsmarkt ist in Kaarst außergewöhnlich stark. 204 Kaufverträge und ein Geldumsatz von 44,63 Millionen Euro belegen, dass Eigentumswohnungen längst ein tragender Teil des lokalen Immobilienmarktes sind. Das ist gerade für eine Stadt wie Kaarst bemerkenswert, die im öffentlichen Bild oft noch stärker mit Einfamilienhäusern verbunden wird.

Erstverkäufe in Kaarst

Im Neubau- beziehungsweise Erstverkaufssegment wurden für Kaarst 2025 in den auswertbaren Größenklassen hohe Quadratmeterpreise registriert. Bei Wohnungen mit 91 bis 120 m² lag der Durchschnitt bei 4.820 €/m², bei 121 bis 150 m² bei 4.160 €/m². Das zeigt, dass Kaarst im hochwertigen Wohnungseigentum ein ernstzunehmender Markt ist.

Weiterverkäufe nach Baujahresklassen

Auch im Wiederverkaufssegment ist das Preisniveau kräftig. Auffällig ist insbesondere der deutliche Sprung bei neueren Baujahren.

Diese Zahlen zeigen, dass sich Kaarst im Wohnungseigentum in mehrere Teilmärkte gliedert. Ältere Bestände aus den 1960er- und 1970er-Jahren bewegen sich auf einem anderen Niveau als jüngere, modernere Wohnungen ab den 1990er-Jahren oder ab 2010. Wer eine Eigentumswohnung in Kaarst bewerten will, muss deshalb Baujahr, energetischen Zustand, Wohnanlage, Ausstattung, Hausgemeinschaft und Lage gemeinsam betrachten.

Wohnanlagen und Mikrolagen

Sehr interessant ist die Auswertung einzelner Wohnanlagen. In Kaarst reichen die veröffentlichten Durchschnittswerte innerhalb verschiedener Anlagen unter anderem von etwa 1.990 €/m² bis 3.690 €/m². Beispiele wie Alte Heerstraße, Am Hoverkamp, Broicherdorfstraße/Sperberstraße, Glehner Straße oder Erftstraße verdeutlichen, wie stark Wohnanlage, Baujahr, Einheitenzahl und konkrete Lage den Marktwert beeinflussen.

Für Kapitalanleger und Eigennutzer ist das ein wichtiger Punkt: Kaarst ist im Wohnungseigentum kein Markt, den man pauschal über eine einfache Stadtmittelzahl abbilden kann. Gute Wohnungen in starken Anlagen und jüngeren Baujahren können erheblich über dem Niveau älterer Massenbestände liegen.

Grundstücke, Bodenrichtwerte und Bauland

Der Grundstücksmarkt ist in Kaarst deutlich knapper als in vielen ländlicher geprägten Gemeinden. Für den individuellen Wohnungsbau wurden 2025 lediglich 4 baureife Wohnbaugrundstücke mit einem Umsatz von 1,00 Millionen Euro registriert. Diese geringe Anzahl zeigt bereits sehr deutlich, dass baureifes Wohnbauland in Kaarst ein knappes Gut ist.

Gebietstypische Bodenrichtwerte 2026

Die gebietstypischen Bodenrichtwerte bestätigen das wertige Bodenpreisniveau der Stadt. Für den individuellen Wohnungsbau weist Kaarst 2026 in guten Lagen 550 €/m² und in mittleren Lagen 440 €/m² aus. Für Gewerbegrundstücke liegen die Orientierungswerte in guten Lagen bei 135 €/m² und in mittleren Lagen bei 115 €/m².

Dass für einfache Wohnlagen kein eigener gebietstypischer Richtwert ausgewiesen wird, ist ebenfalls aussagekräftig. Es unterstreicht, dass Kaarst im amtlichen Verständnis nicht durch ein breites Segment einfacher Standardlagen geprägt ist, sondern überwiegend durch mittlere bis gute Wohnlagen mit entsprechendem Preisniveau.

Ackerland und Flächenperspektive

Für Ackerland wurde zum Stichtag 01.01.2026 ein Bodenrichtwert von 12,00 €/m² bei einer mittleren Ackerzahl von 70 ausgewiesen. Auch diese Zahl ist interessant, weil sie zeigt, dass Kaarst als Flächenstandort grundsätzlich wertig bleibt. Für die Wohn- und Gewerbeentwicklung ist allerdings vor allem entscheidend, wie stark baureife Flächen tatsächlich verfügbar gemacht werden.

Kapitalanlagen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Immobilien

Auch wenn Kaarst im öffentlichen Bild stark als Eigennutzerstandort wahrgenommen wird, existiert ein echter Investmentmarkt. Im Jahr 2025 wurden 10 Mehrfamilienhäuser beziehungsweise gemischt genutzte Mehrfamilienhäuser mit einem Gesamtumsatz von 6,24 Millionen Euro registriert.

Durchschnittswerte im Investmentsegment

Die ausgewerteten Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit bis zu 50 Prozent gewerblicher Nutzung erreichten in Kaarst durchschnittlich 2.022 €/m² Wohnfläche. Die durchschnittliche Grundstücksgröße lag bei 1.162 m², die durchschnittliche Wohnfläche bei 448 m². Die ausgewiesene Spanne von 1.364 bis 2.577 €/m² zeigt, dass auch hier Lage, Zustand, Mieterstruktur und Nutzungsart erheblichen Einfluss haben.

Liegenschaftszinssätze als Orientierungsrahmen

Für den Rhein-Kreis Neuss wurden zum Stichtag 01.01.2026 unter anderem folgende objekttypische Liegenschaftszinssätze ausgewiesen: 3,00 Prozent für Dreifamilienwohnhäuser, 3,50 Prozent für Mehrfamilienwohnhäuser ohne gewerblichen Anteil und 4,25 Prozent für Mehrfamilienhäuser mit gewerblichem Anteil bis 50 Prozent. Diese Werte sind nicht als starre Vorgaben zu verstehen, sondern als Bewertungsrahmen für typische Objekte.

• kleinere Mehrfamilienhäuser können in Kaarst für langfristige Bestandsinvestoren interessant sein
• gemischt genutzte Gebäude müssen in Kaarst sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich plausibel funktionieren
• Investmentobjekte profitieren vom starken Wohnstandort, müssen aber sauber kalkuliert sein
• überzogene Preisansätze sind 2026 deutlich schwerer durchsetzbar als in der früheren Niedrigzinsphase

Gewerbeimmobilien und wirtschaftliche Entwicklung

Für die Zukunft des Immobilienmarktes in Kaarst ist nicht nur der Wohnstandort wichtig, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung. Die Stadt arbeitet aktiv an ihrer Position als Unternehmensstandort und vermarktet gewerbliche Flächen offensiv. Gerade die Projekte Kaarst-Ost, Kaarster Kreuz und Holzbüttgen-Ost sind in diesem Zusammenhang relevant.

Die offiziell kommunizierten verfügbaren Flächen zeigen, dass Kaarst Gewerbeansiedlung und Flächenentwicklung nicht dem Zufall überlässt. Kaarst-Ost, Kaarster Kreuz und Holzbüttgen-Ost stehen exemplarisch für eine Stadt, die ihre Lagevorteile an der Rheinschiene bewusst in wirtschaftliche Perspektiven übersetzt.

Für den Immobilienmarkt ist das bedeutsam, weil ein starker Wirtschaftsstandort nicht nur direkte Nachfrage nach Gewerbeobjekten erzeugt, sondern auch Wohnraumnachfrage stützt. Beschäftigung, Kaufkraft, kurze Wege und unternehmerische Präsenz wirken mittelbar auf Eigentumswohnungen, Wohnhäuser und Bodenwerte.

Was das für Kaarst bedeutet

Kaarst ist 2026 kein Markt, der allein vom Pendeln nach Düsseldorf lebt. Die Nähe zu Düsseldorf bleibt ein entscheidender Vorteil, aber sie wird ergänzt durch eigene wirtschaftliche Stabilität, aktive Flächenpolitik und eine Stadtentwicklung, die Wohnen und Arbeiten nicht gegeneinander ausspielt. Das macht den Standort robuster.

Aktuelle Marktindikatoren 2026

Neben den amtlichen Kaufpreisdaten sind aktuelle Angebotsindikatoren hilfreich, um die laufende Marktstimmung einzuordnen. Für Kaarst liegen die durchschnittlichen Angebotskaufpreise 2026 bei rund 4.006 €/m² für Häuser und rund 3.280 €/m² für Wohnungen. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen liegt bei rund 10,85 €/m².

Diese Angebotswerte sind nicht identisch mit den tatsächlichen Kaufpreisen aus beurkundeten Verträgen. Sie sind aber ein wichtiger Indikator dafür, wie Eigentümer, Bauträger und Marktteilnehmer die aktuelle Marktlage einschätzen. In Verbindung mit den amtlichen Kaufpreisdaten ergibt sich für Kaarst ein klares Bild: Der Markt bleibt wertig, aber die Preisbildung ist heute wieder stärker begründungspflichtig als in den Jahren des extrem billigen Geldes.

Für den übergeordneten Rahmen ist zudem wichtig, dass der IVD West für Nordrhein-Westfalen zuletzt weitgehend stabile Kaufpreise, aber hohe beziehungsweise weiter belastende Mietniveaus beschrieben hat. Gleichzeitig sind die Finanzierungskosten nach dem starken Zinsanstieg wieder besser kalkulierbar. Das unterstützt Märkte wie Kaarst, in denen Kaufkraft, Eigenkapital und Standortqualität traditionell eine wichtige Rolle spielen.

Welche Faktoren den Markt in Kaarst 2026 prägen

1. Die Lage zur Landeshauptstadt

Kaarst profitiert massiv von der Nähe zu Düsseldorf. Für viele Käufer ist genau diese Kombination aus guter Erreichbarkeit und ruhigerem Wohnumfeld ein entscheidendes Argument.

2. Ein hohes Grundpreisniveau

Schon die amtlichen Bodenrichtwerte von 550 €/m² in guten Wohnlagen und 440 €/m² in mittleren Lagen zeigen, dass Boden in Kaarst teuer und knapp ist. Das stützt auch die Preise bebauter Immobilien.

3. Ein starker Wohnungsmarkt

204 Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum zeigen, dass der Markt nicht nur aus Familienhäusern besteht. Gerade für Eigennutzer und Kapitalanleger ist das ein wichtiges Signal.

4. Knappes Bauland

Nur 4 registrierte Verkäufe baureifer Wohnbaugrundstücke sprechen für ein knappes Angebot. Solche Marktverhältnisse wirken tendenziell stützend auf Werte, sofern die Nachfrage stabil bleibt.

5. Wirtschaft und Gewerbeentwicklung

Die aktive Vermarktung von Gewerbeflächen in Kaarst-Ost, am Kaarster Kreuz und in Holzbüttgen-Ost unterstreicht, dass Kaarst sich wirtschaftlich weiter entwickeln will. Das stärkt den Gesamtstandort.

6. Qualitätsmarkt statt Massenmarkt

Kaarst ist ein Markt, in dem Lage, Zustand und Produktqualität besonders stark über Erfolg und Preis entscheiden. Gute Immobilien funktionieren weiterhin, schwächere Objekte müssen sauberer eingepreist werden.

7. Wohnraumbedarf und Neubauprojekte

Die Stadt arbeitet an zusätzlichen Wohnangeboten, unter anderem auch im geförderten Wohnungsbau. Das zeigt, dass Nachfrage und Wohnraumbedarf in Kaarst real sind und politisch wie planerisch ernst genommen werden.

Marktausblick: Wie könnte sich der Immobilienmarkt in Kaarst weiter entwickeln?

Für die kommenden Quartale spricht vieles für einen insgesamt stabilen bis in guten Teilmärkten leicht festeren Immobilienmarkt. Kaarst bleibt durch Lage, Wohnqualität und Flächenknappheit ein gefragter Standort. Große Preissprünge sind zwar nicht automatisch zu erwarten, aber gute Immobilien dürften ihren Wert gut behaupten.

Einfamilienhäuser

Besonders solide bleibt der Markt für freistehende Häuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser in guten Wohnlagen. Familiengerechte, energetisch nachvollziehbare Objekte mit guter Anbindung werden auch 2026 und darüber hinaus gefragt bleiben.

Eigentumswohnungen

Der Wohnungsmarkt in Kaarst hat starke Grundlagen. Gerade jüngere oder modernisierte Wohnungen in guten Anlagen dürften weiterhin auf stabile Nachfrage treffen. Für Kapitalanleger bleibt entscheidend, wie tragfähig Miete, Hausgeld und Instandhaltung zusammenspielen.

Grundstücke

Bauland dürfte in Kaarst aufgrund der geringen Verfügbarkeit ein sensibles und wertiges Thema bleiben. Entwicklungsfähige Flächen und real baureife Grundstücke behalten deshalb auch künftig eine besondere Bedeutung.

Kapitalanlagen

Kleinere Mehrfamilienhäuser und solide Wohninvestments dürften in Kaarst weiterhin gefragt sein, vor allem bei Käufern mit langfristigem Anlagehorizont. Ausschlaggebend bleibt die Qualität des Einzelfalls.

Gewerbe

Die gewerbliche Entwicklung kann sich positiv auf den Gesamtmarkt auswirken. Kaarst ist gut beraten, seine Lagevorteile weiter in funktionierende Gewerbe- und Unternehmensstandorte zu übersetzen. Gelingt das, stärkt es mittelbar auch den Wohnimmobilienmarkt.

Fazit

Kaarst gehört 2026 zu den stärkeren Immobilienmärkten im Rhein-Kreis Neuss. Die Stadt verbindet eine hohe Wohnqualität mit starker Lagegunst, wirtschaftlicher Nähe zu Düsseldorf und einem Immobilienmarkt, der in mehreren Segmenten gleichzeitig überzeugt.

Der Hausmarkt ist stark, der Wohnungsmarkt erstaunlich breit und das Grundstücksangebot knapp. Gerade diese Kombination macht Kaarst für Eigentümer, Kaufinteressenten und Kapitalanleger besonders interessant. Gleichzeitig ist der Markt anspruchsvoll: Gute Ergebnisse erzielt, wer Lage, Zustand und Zielgruppe sauber einordnet und nicht mit groben Durchschnittswerten arbeitet.

Für 2026 bleibt Kaarst damit ein Markt mit Substanz, aber auch mit klarer Selektivität. Wer hier professionell bewertet, realistisch vermarktet und die Unterschiede zwischen den Teilmärkten ernst nimmt, kann auf eine sehr belastbare Grundlage bauen.