Arztpraxen, Praxisflächen & Therapieräume
Immobilienmakler für Büro- und Gewerbefläche
Wenn es um Arztpraxen, Therapieräume oder medizinische Nutzflächen geht, gelten andere Maßstäbe als bei „klassischen“ Wohn- oder Gewerbeimmobilien. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Ärztinnen und Ärzte, Therapeuten und Investoren achten müssen – von Standortwahl über technische Vorschriften bis hin zu Miet- oder Kaufentscheidungen.
Gerade in Düsseldorf habe ich bereits mehrere Aufträge im Bereich Praxisvermietung und Therapieflächen verarbeitet. Nicht jede Bürofläche eignet sich als Praxis mit Kassenzulassung. Als Immobilienmakler vermiete oder verkaufe ich Ihre Gewerbefläche im Bereich Praxis und Therapie in Düsseldorf, Rhein-Kreis Neuss und Umgebung.
Gerade in Düsseldorf habe ich bereits mehrere Aufträge im Bereich Praxisvermietung und Therapieflächen verarbeitet. Nicht jede Bürofläche eignet sich als Praxis mit Kassenzulassung. Als Immobilienmakler vermiete oder verkaufe ich Ihre Gewerbefläche im Bereich Praxis und Therapie in Düsseldorf, Rhein-Kreis Neuss und Umgebung.
1. Warum Arztpraxen & Therapieräume besondere Immobilien sind
Praxen und Therapieräume unterscheiden sich in mehreren zentralen Aspekten von „normalen“ Geschäftsliegenschaften:
Spezifische Anforderungen an Hygiene, Brandschutz und Technik
Behandlungs- und Untersuchungsräume müssen besonders rein, leicht reinigbar und oft keimdicht gestaltet werden. Oberflächen, Wände, Böden und Lüftungssysteme haben höhere Anforderungen.
Landesgesundheitsamt Stuttgart
Barrierefreiheit & Zugang
Besonders beim Gesundheitsthema ist die Zugänglichkeit für ältere Menschen, Patienten mit Mobilitätseinschränkungen oder Rollstuhlfahrer oft vorgeschrieben oder zumindest notwendig.
Nutzungs- oder Genehmigungsfragen
In manchen Fällen ist eine Nutzungsänderung (von Büro zu Praxis) erforderlich, ggf. eine Genehmigung durch das Bauamt.
Spezialisierte Raumgrößen & Flächenanforderungen
Einige medizinische Fachrichtungen haben Mindestfläche- oder Raumstruktur-Vorgaben, z. B. Physiotherapie oder Therapieangebote.
Investitionsbedarf & Technik
Lüftungsanlagen, Hygiene-RLT-Systeme, medizinische Gasversorgung, Abwasser, Sterilisationsräume – all das stellt höhere Anforderungen an Planung und Budget.
Spezifische Anforderungen an Hygiene, Brandschutz und Technik
Behandlungs- und Untersuchungsräume müssen besonders rein, leicht reinigbar und oft keimdicht gestaltet werden. Oberflächen, Wände, Böden und Lüftungssysteme haben höhere Anforderungen.
Landesgesundheitsamt Stuttgart
Barrierefreiheit & Zugang
Besonders beim Gesundheitsthema ist die Zugänglichkeit für ältere Menschen, Patienten mit Mobilitätseinschränkungen oder Rollstuhlfahrer oft vorgeschrieben oder zumindest notwendig.
Nutzungs- oder Genehmigungsfragen
In manchen Fällen ist eine Nutzungsänderung (von Büro zu Praxis) erforderlich, ggf. eine Genehmigung durch das Bauamt.
Spezialisierte Raumgrößen & Flächenanforderungen
Einige medizinische Fachrichtungen haben Mindestfläche- oder Raumstruktur-Vorgaben, z. B. Physiotherapie oder Therapieangebote.
Investitionsbedarf & Technik
Lüftungsanlagen, Hygiene-RLT-Systeme, medizinische Gasversorgung, Abwasser, Sterilisationsräume – all das stellt höhere Anforderungen an Planung und Budget.
2. Anforderungen an Praxisräume: Gesetzliche & technische Vorgaben
Für Arztpraxen und Therapieräume gibt es eine Vielzahl von rechtlichen, hygienischen und baulichen Vorgaben. Im Folgenden ein Überblick:
2.1 Hygiene & leicht zu reinigende Oberflächen
Wände und Böden in Behandlungs- und Untersuchungsräumen müssen fugenarm, glatt und leicht zu desinfizieren sein.
Materialien sollen korrosionsfest und resistent gegenüber Reinigungs- und Desinfektionsmitteln sein.
Virchowbund
Bei ambulanten Operationen oder invasiven Eingriffen gelten erhöhte Hygieneanforderungen: abgetrennte „Schleusen“, spezielle Materialien und Lufttechnik.
2.2 Raumhöhe, Belichtung & Belüftung
Eine lichte Raumhöhe (Mindesthöhe, also ohne Bodenaufbauten) von ca. 2,40 m oder mehr wird oft verlangt.
Gute Belichtung und natürliche Lüftung sind wichtig – in manchen Fällen ist mechanische Lüftung oder Raumlufttechnik erforderlich.
Lufttechnische Anlagen (RLT-Systeme) unterliegen Hygieneanforderungen, z. B. nach VDI 6022 (Richtlinie für Raumlufttechnik und Raumluftqualität)
2.1 Hygiene & leicht zu reinigende Oberflächen
Wände und Böden in Behandlungs- und Untersuchungsräumen müssen fugenarm, glatt und leicht zu desinfizieren sein.
Materialien sollen korrosionsfest und resistent gegenüber Reinigungs- und Desinfektionsmitteln sein.
Virchowbund
Bei ambulanten Operationen oder invasiven Eingriffen gelten erhöhte Hygieneanforderungen: abgetrennte „Schleusen“, spezielle Materialien und Lufttechnik.
2.2 Raumhöhe, Belichtung & Belüftung
Eine lichte Raumhöhe (Mindesthöhe, also ohne Bodenaufbauten) von ca. 2,40 m oder mehr wird oft verlangt.
Gute Belichtung und natürliche Lüftung sind wichtig – in manchen Fällen ist mechanische Lüftung oder Raumlufttechnik erforderlich.
Lufttechnische Anlagen (RLT-Systeme) unterliegen Hygieneanforderungen, z. B. nach VDI 6022 (Richtlinie für Raumlufttechnik und Raumluftqualität)
2.3 Brandschutz & Fluchtwege
Die Praxisräume müssen so gestaltet sein, dass im Brandfall schnelle Evakuierung möglich ist (Fluchtwege, Rauchabzug).
Türen, Notausgänge, Brandschutzverglasungen, kennzeichnungspflichtige Fluchtwege gehören zur Pflichtplanung.
2.4 Barrierefreiheit & Patienten-WCs
Neupraxen oder Umbauten müssen oft barrierefrei ausgeführt werden (zugängliche Eingänge, Rampen, breite Türen).
Patienten-WCs müssen oft barrierefrei sein; bei größeren Praxen oder vielen Mitarbeitern Toiletten nach Geschlechtern oder getrennt.
Wasch- und Desinfektionsbereiche für Personal und Patienten sind Pflicht.
2.5 Raumgrößen & Flächen
Es gibt keine bundeseinheitliche gesetzliche Mindestfläche für Arztpraxen, sie hängt von Fachrichtung, Anzahl der Behandler und Ausstattung ab.
Für Physiotherapiepraxen gelten z. B.: Mindesttherapiefläche 23 m², davon mindestens 15 m² Behandlungsfläche. Für jeden zusätzlichen Leistungserbringer mindestens +8 m².
Einige Empfehlungen besagen: moderne Praxen sollten mind. 140 m² Nettogrundfläche haben, um organisatorisch sinnvoll zu arbeiten.
Für Bewegungsfreiheit sollte in einzelnen Räumen eine freie Fläche pro Person von mindestens 1,5 m² berücksichtigt werden.
2.6 Weitere technische Anforderungen
Elektroinstallation, Steckdosen, medizinische Geräteversorgung: entsprechende Sicherheit (z. B. FI-Schutzschalter, medizinische Normen).
EDV, Kommunikation & Vernetzung
Sanitär & Wasserleitungen, ggf. Sogsysteme oder Druckluftversorgung (bei Spezialpraxen)
Schallschutz, damit Nachbarpraxen oder Büros nicht gestört werden
Be- und Entlüftungssysteme, ggf. dezentrale Lüftungseinheiten, Klimatisierung
Aufbereitungsräume / Sterilisationsbereiche: Bei zahnärztlichen oder medizinischen Praxen oft eigene Räume oder getrennte Teilbereiche notwendig.
Die Praxisräume müssen so gestaltet sein, dass im Brandfall schnelle Evakuierung möglich ist (Fluchtwege, Rauchabzug).
Türen, Notausgänge, Brandschutzverglasungen, kennzeichnungspflichtige Fluchtwege gehören zur Pflichtplanung.
2.4 Barrierefreiheit & Patienten-WCs
Neupraxen oder Umbauten müssen oft barrierefrei ausgeführt werden (zugängliche Eingänge, Rampen, breite Türen).
Patienten-WCs müssen oft barrierefrei sein; bei größeren Praxen oder vielen Mitarbeitern Toiletten nach Geschlechtern oder getrennt.
Wasch- und Desinfektionsbereiche für Personal und Patienten sind Pflicht.
2.5 Raumgrößen & Flächen
Es gibt keine bundeseinheitliche gesetzliche Mindestfläche für Arztpraxen, sie hängt von Fachrichtung, Anzahl der Behandler und Ausstattung ab.
Für Physiotherapiepraxen gelten z. B.: Mindesttherapiefläche 23 m², davon mindestens 15 m² Behandlungsfläche. Für jeden zusätzlichen Leistungserbringer mindestens +8 m².
Einige Empfehlungen besagen: moderne Praxen sollten mind. 140 m² Nettogrundfläche haben, um organisatorisch sinnvoll zu arbeiten.
Für Bewegungsfreiheit sollte in einzelnen Räumen eine freie Fläche pro Person von mindestens 1,5 m² berücksichtigt werden.
2.6 Weitere technische Anforderungen
Elektroinstallation, Steckdosen, medizinische Geräteversorgung: entsprechende Sicherheit (z. B. FI-Schutzschalter, medizinische Normen).
EDV, Kommunikation & Vernetzung
Sanitär & Wasserleitungen, ggf. Sogsysteme oder Druckluftversorgung (bei Spezialpraxen)
Schallschutz, damit Nachbarpraxen oder Büros nicht gestört werden
Be- und Entlüftungssysteme, ggf. dezentrale Lüftungseinheiten, Klimatisierung
Aufbereitungsräume / Sterilisationsbereiche: Bei zahnärztlichen oder medizinischen Praxen oft eigene Räume oder getrennte Teilbereiche notwendig.
3. Standort & Lage – worauf Sie bei Praxisflächen achten sollten
Die Wahl des Standorts und der Immobilie ist entscheidend für den Praxiserfolg:
3.1 Erreichbarkeit & Sichtbarkeit
Gute Verkehrsanbindung, öffentliche Verkehrsmittel, Parkplätze (auch für Patienten mit Behinderungen).
Zentrale oder frequenzstarke Lagen sind oft vorteilhaft, insbesondere für Allgemeinärzte, Therapeuten oder Fachpraxen.
Sichtbarkeit und Laufkundschaft – je nach medizinischem Angebot – können relevant sein.
3.2 Umfeld & Wettbewerb
Konkurrenzdichte: In einem Gebiet mit vielen ähnlichen Praxen kann Differenzierung nötig sein.
Kooperationsmöglichkeiten: Nähe zu Apotheken, Sanitätshäusern, Fachärzten oder Reha-Einrichtungen kann positiv wirken.
Einkauszentren, Wohngebiete, Seniorenwohnhäuser: je nach Patientenzielgruppe interessant.
3.3 Bauzustand, Umbaufähigkeit & Genehmigungen
Altbau vs. Neubau: Altgebäude benötigen meist mehr Investitionen, bieten aber oft Charme oder zentrale Lage.
Genehmigungsfähigkeit: Prüfen Sie frühzeitig, ob die Immobilie eine genehmigte Gewerbenutzung oder Arztpraxisnutzung zulässt oder eine Nutzungsänderung notwendig ist.
Tragende Wände, Raumstruktur und Installationsmöglichkeiten (z. B. Schächte für Leitungen) müssen geeignet sein.
Flexibilität: Räume, die sich flexibel umgestalten lassen (Mobilwände, variable Raumteilung), sind wertvoll.
3.4 Kauf vs. Miete: Chancen & Risiken
Mieten ist häufig flexibler, gerade bei Praxisneugründungen.
Der Kauf einer Praxisimmobilie kann steuerliche Vorteile bieten (Abschreibungen, Wertsteigerung) und langfristig günstiger sein, wenn die Praxis über viele Jahre geplant wird.
Kombination: Praxis im Erdgeschoss, eigener Wohnbereich darüber – in Randlagen oder Wohngebieten möglich.
3.1 Erreichbarkeit & Sichtbarkeit
Gute Verkehrsanbindung, öffentliche Verkehrsmittel, Parkplätze (auch für Patienten mit Behinderungen).
Zentrale oder frequenzstarke Lagen sind oft vorteilhaft, insbesondere für Allgemeinärzte, Therapeuten oder Fachpraxen.
Sichtbarkeit und Laufkundschaft – je nach medizinischem Angebot – können relevant sein.
3.2 Umfeld & Wettbewerb
Konkurrenzdichte: In einem Gebiet mit vielen ähnlichen Praxen kann Differenzierung nötig sein.
Kooperationsmöglichkeiten: Nähe zu Apotheken, Sanitätshäusern, Fachärzten oder Reha-Einrichtungen kann positiv wirken.
Einkauszentren, Wohngebiete, Seniorenwohnhäuser: je nach Patientenzielgruppe interessant.
3.3 Bauzustand, Umbaufähigkeit & Genehmigungen
Altbau vs. Neubau: Altgebäude benötigen meist mehr Investitionen, bieten aber oft Charme oder zentrale Lage.
Genehmigungsfähigkeit: Prüfen Sie frühzeitig, ob die Immobilie eine genehmigte Gewerbenutzung oder Arztpraxisnutzung zulässt oder eine Nutzungsänderung notwendig ist.
Tragende Wände, Raumstruktur und Installationsmöglichkeiten (z. B. Schächte für Leitungen) müssen geeignet sein.
Flexibilität: Räume, die sich flexibel umgestalten lassen (Mobilwände, variable Raumteilung), sind wertvoll.
3.4 Kauf vs. Miete: Chancen & Risiken
Mieten ist häufig flexibler, gerade bei Praxisneugründungen.
Der Kauf einer Praxisimmobilie kann steuerliche Vorteile bieten (Abschreibungen, Wertsteigerung) und langfristig günstiger sein, wenn die Praxis über viele Jahre geplant wird.
Kombination: Praxis im Erdgeschoss, eigener Wohnbereich darüber – in Randlagen oder Wohngebieten möglich.
4. Die Rolle des Immobilienmaklers bei Praxisflächen
Ich beurteile den Standorte und notiere alle Punkte der zu vermietenden oder zu verkaufenden Praxis. Ich erstelle professionelle Immobilienfotos der Gewerberäume für Arztpraxen und Therapieflächen. Zudem scanne ich die Immobilie mit einer 3D Kamera, für Grundrisse und einer 360 Grad Onlinebesichtigung mit der Matterport Technologie. Um die Health-Care Immobilie zu vermarkten, inseriere ich auf Immobilienscout, Immowelt, Immonet und Kleinanzeigen. Zusätzliches Marketing setze ich auf meiner Webseite michaelruland.de und auf Socialmedia ein. Auch meine Suchkunden aus meiner Kartei gleiche ich mit neuen Immobilien immer ab.
Ich organisiere Besichtigungstermine und halte die Interessenten in einer innovativen Maklersoftware fest. Ich führen Plausibilitäts- und Bonitätsprüfungen durch. Ich begleite Sie bei der Vertragserstellung bzw. Notarbestellung und zum Schluss bin ich bei der Immobilienübergabe selbstverständlich dabei. In meinem Makler-Team befindet sich auch eine Architektin, die sich auf Praxisflächen spezialisiert hat.
Ich organisiere Besichtigungstermine und halte die Interessenten in einer innovativen Maklersoftware fest. Ich führen Plausibilitäts- und Bonitätsprüfungen durch. Ich begleite Sie bei der Vertragserstellung bzw. Notarbestellung und zum Schluss bin ich bei der Immobilienübergabe selbstverständlich dabei. In meinem Makler-Team befindet sich auch eine Architektin, die sich auf Praxisflächen spezialisiert hat.
6. Praktische Tipps für Planung und Umsetzung von Praxen und Therapieräumen
Frühzeitig Planer & Fachexperten einbeziehen: Architekten, Haustechnik, Hygienefachleute
Genehmigungsabläufe klären: Bauamt, Gesundheitsamt, ggf. Landesärztekammer
Flexibilität planen: Raumaufteilung soll bei Patientenwachstum oder Fachwechsel anpassbar sein
Investitionsbudget realistisch kalkulieren – Ausstattung, Technik, Lüftung, Brandschutz sind kostenintensiv
Barrierefreies Design berücksichtigen – heute Standard, keine Kür
Prozessoptimierte Wegeführung bedenken – Patientenfluss, Personalzugänge, Hygienewege
Energiestandards & Nachhaltigkeit – moderne Heizung, Dämmung und Lüftung senken Betriebskosten
7. Herausforderungen & Risiken – worauf Sie achten sollten
Kostenexplosion bei Umbauten oder Nachrüstungen
Verzögerungen bei Genehmigungen / Bauaufsicht
Bauliche Beschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Tragstruktur, Statik)
Inkompatible Vorinstallationen (Schächte, Höhen, Lüftung)
Langfristige Mietverträge mit Nachverpflichtungen
Ungeeignete Nachbarnutzung (z. B. lärmintensive Betriebe)
Marktrisiko / Patientenpotenzial – Standort mit ausreichender Nachfrage wählen
Genehmigungsabläufe klären: Bauamt, Gesundheitsamt, ggf. Landesärztekammer
Flexibilität planen: Raumaufteilung soll bei Patientenwachstum oder Fachwechsel anpassbar sein
Investitionsbudget realistisch kalkulieren – Ausstattung, Technik, Lüftung, Brandschutz sind kostenintensiv
Barrierefreies Design berücksichtigen – heute Standard, keine Kür
Prozessoptimierte Wegeführung bedenken – Patientenfluss, Personalzugänge, Hygienewege
Energiestandards & Nachhaltigkeit – moderne Heizung, Dämmung und Lüftung senken Betriebskosten
7. Herausforderungen & Risiken – worauf Sie achten sollten
Kostenexplosion bei Umbauten oder Nachrüstungen
Verzögerungen bei Genehmigungen / Bauaufsicht
Bauliche Beschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Tragstruktur, Statik)
Inkompatible Vorinstallationen (Schächte, Höhen, Lüftung)
Langfristige Mietverträge mit Nachverpflichtungen
Ungeeignete Nachbarnutzung (z. B. lärmintensive Betriebe)
Marktrisiko / Patientenpotenzial – Standort mit ausreichender Nachfrage wählen
5. Typische Praxisarten und ihre Besonderheiten
Je nach Fachrichtung variieren Anforderungen klar:
Praxisart / NutzungTypische Besonderheiten / Anforderungen
Allgemeinmedizin / Hausarzthohe Patientenzahl, gute Erreichbarkeit, einfache Räume, Wartebereiche, ggf. kleine Eingriffe
Facharztpraxisspezielle Geräte (z. B. für Radiologie, Ultraschall), technische Anbindungen, Abschirmungen, Schall- & Sichtschutz
Zahnarzt / KieferSterilisationsräume, Röntgenanlagen, Bohr- und Absaugtechnik, besondere Hygienezonen
Therapie / Physiotherapiegroße Bewegungsflächen, helle Räume, offene Gestaltung, Massagebereiche, spezielle Bodenbeläge
Psychotherapie / Logopädieruhig und diskret gelegen, gute Schalldämmung, Einzelräume, freundliche Atmosphäre
Kombinierte Praxismehrere Fachrichtungen unter einem Dach: erfordert flexible Raumaufteilung, getrennte Zugänge, Mehrbedarf an Technik und Hygieneschleusen
Praxisart / NutzungTypische Besonderheiten / Anforderungen
Allgemeinmedizin / Hausarzthohe Patientenzahl, gute Erreichbarkeit, einfache Räume, Wartebereiche, ggf. kleine Eingriffe
Facharztpraxisspezielle Geräte (z. B. für Radiologie, Ultraschall), technische Anbindungen, Abschirmungen, Schall- & Sichtschutz
Zahnarzt / KieferSterilisationsräume, Röntgenanlagen, Bohr- und Absaugtechnik, besondere Hygienezonen
Therapie / Physiotherapiegroße Bewegungsflächen, helle Räume, offene Gestaltung, Massagebereiche, spezielle Bodenbeläge
Psychotherapie / Logopädieruhig und diskret gelegen, gute Schalldämmung, Einzelräume, freundliche Atmosphäre
Kombinierte Praxismehrere Fachrichtungen unter einem Dach: erfordert flexible Raumaufteilung, getrennte Zugänge, Mehrbedarf an Technik und Hygieneschleusen
kostenlose Beratung
Analyse der Zielgruppe
360 Grad Touren & Fotos
breites Immobilienmarketing
Interessentenmanagement
Übergabeprozess
Tätigkeitsbereich als Immobilienmakler
Ihr Experte für Vermietung von Gewerbeimmobilien
Immobilienmakler Michael Ruland
Fürstenwalder Str. 32a
41515 Grevenbroich
Kontaktzeiten:
Montag - Freitag 8.00 - 18.00 Uhr
und nach Vereinbarung
Telefon: 02181 4936370
Mobil: 0173 6611732
Whatsapp: 0173 6611732
E-Mail: info@michaelruland.de
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