Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch

Die rechtlichen Grundlagen im Überblick

Wer eine Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen möchte, hat im deutschen Recht im Kern zwei etablierte Instrumente zur Verfügung: das Wohnrecht und den Nießbrauch. Beide zählen zu den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten und werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie unterscheiden sich jedoch deutlich in ihrem Umfang, und diese Unterschiede haben direkte Auswirkungen auf Wert, Absicherung und Verkaufserlös.

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt die begünstigte Person, die Immobilie oder einen bestimmten Teil davon selbst zu bewohnen. Eine Vermietung an Dritte ist grundsätzlich ausgeschlossen, kann aber im Einzelfall vertraglich ausdrücklich erlaubt werden. Der Nießbrauch nach den §§ 1030 folgende BGB geht deutlich weiter: Die nießbrauchberechtigte Person darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und sämtliche Mieterträge für sich behalten. Im Gegenzug trägt sie nach § 1041 BGB die gewöhnlichen Erhaltungskosten sowie die laufenden öffentlichen Lasten wie Grundsteuer.

Wie der Wert des Rechts berechnet wird

Der wirtschaftliche Wert von Wohnrecht oder Nießbrauch wird über den sogenannten Jahreswert und einen Kapitalisierungsfaktor ermittelt. Beim Wohnrecht entspricht der Jahreswert der ersparten ortsüblichen Miete, beim Nießbrauch den tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der von der berechtigten Person zu tragenden Lasten. Dieser Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich nach der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person und einem Abzinsungssatz richtet. Für steuerliche Zwecke, etwa bei einer Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch, gibt das Bewertungsgesetz feste Vervielfältiger in Anlage 9a vor. Bei einem freien Verkauf zwischen fremden Vertragsparteien kann der Wert auch individuell und marktnäher berechnet werden.

Dieser kapitalisierte Wert wird beim Verkauf regelmäßig vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Je jünger die berechtigte Person und je höher die ortsübliche Miete, desto höher fällt der Abzug aus, da eine längere statistische Nutzungsdauer des Rechts unterstellt wird.

Das Finanzierungsproblem bei Käuferinnen und Käufern

Ein wichtiger, in der Praxis oft unterschätzter Punkt betrifft die Bank des Käufers. Steht das Wohnrecht oder der Nießbrauch an erster Rangstelle im Grundbuch, also vor der Grundschuld, mit der die Bank ihre Finanzierung absichert, bleibt das Recht im Fall einer Zwangsversteigerung bestehen und mindert den erzielbaren Erlös erheblich. Viele Banken lehnen eine Finanzierung unter diesen Bedingungen ab oder verlangen einen so hohen Sicherheitsabschlag, dass sich der Kauf für die interessierte Partei kaum noch lohnt.

In der Praxis gibt es mehrere Wege, dieses Problem zu lösen: einen Rangrücktritt des Rechts hinter die Grundschuld, eine zeitliche Befristung des Rechts, oder eine alternative, rein schuldrechtliche Vereinbarung wie einen an den Kaufvertrag gekoppelten Mietvertrag mit ausgeschlossener Eigenbedarfskündigung. Welche Lösung im Einzelfall die richtige ist, hängt von den Prioritäten der verkaufenden Partei und der Zusammensetzung des möglichen Käuferkreises ab.

Steuerliche Aspekte kurz erklärt

Wird eine Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs verkauft, mindert der kapitalisierte Wert des Rechts den Verkaufserlös und damit gegebenenfalls auch eine anfallende Spekulationssteuer, sofern die zehnjährige Haltefrist nicht bereits abgelaufen ist. Bei einer unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragung innerhalb der Familie, etwa an Kinder unter Vorbehalt eines Nießbrauchs, kann der kapitalisierte Wert zudem schenkungsteuerlich mindernd wirken. Da steuerliche Fragen im Einzelfall komplex sind, empfiehlt sich vor jeder Entscheidung eine Abstimmung mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Was in der Praxis unbedingt geregelt werden sollte

Über die reine Eintragung im Grundbuch hinaus sollte jede Vereinbarung zu Wohnrecht oder Nießbrauch eine Reihe praktischer Fragen klären, die im späteren Alltag entscheidend werden können. Dazu zählt zunächst die genaue Verteilung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Wer trägt kleinere Schönheitsreparaturen, wer größere Erhaltungsmaßnahmen wie eine Dachsanierung? Beim Nießbrauch gibt das Gesetz mit § 1041 BGB zumindest eine Grundregel vor, beim Wohnrecht sollte diese Frage individuell und möglichst konkret vertraglich festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Ebenso wichtig ist eine Regelung für den Fall, dass die berechtigte Person das Recht später gar nicht mehr ausüben kann oder möchte, etwa wegen eines Umzugs in ein Pflegeheim. Viele gut durchdachte Verträge sehen für diesen Fall eine Umwandlungsoption vor, beispielsweise eine Ablösesumme oder eine monatliche Rentenzahlung anstelle des ursprünglichen Wohnrechts. Ohne eine solche Klausel bleibt das Recht formal bestehen, ohne dass die berechtigte Person noch einen wirtschaftlichen Nutzen daraus zieht, was für beide Vertragsseiten unbefriedigend ist.

Schließlich empfiehlt sich eine klare Regelung zur Kostentragung von Versicherungen, insbesondere der Wohngebäudeversicherung, sowie zu den Verkehrssicherungspflichten der Immobilie. Diese Details wirken im Vorfeld oft wie Kleinigkeiten, entscheiden im Alltag aber häufig darüber, ob eine Wohnrecht- oder Nießbrauchvereinbarung über viele Jahre reibungslos funktioniert oder zu wiederkehrenden Konflikten zwischen den Parteien führt.