Häufige Fragen zum Immobilienverkauf

Der Ablauf gliedert sich in der Regel in folgende Schritte: Erstberatung und Wertermittlung, Erstellung von Exposé und Vermarktungsunterlagen, Vermarktung über Portale und Interessentendatenbank, Besichtigungen und Bonitätsprüfung der Interessierten, Verhandlung, notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, sowie abschließend Kaufpreiszahlung, Grundbuchumschreibung und Übergabe. Je nach Immobilie und Marktlage dauert der gesamte Prozess von der Erstberatung bis zur Übergabe zwischen wenigen Wochen und einigen Monaten.

Das hängt stark von Lage, Zustand und Preis der Immobilie sowie der aktuellen Marktlage ab. Gut vorbereitete, marktgerecht bepreiste Immobilien in gefragten Lagen finden häufig innerhalb weniger Wochen einen Käufer, bei speziellen Objekten oder in schwierigeren Marktphasen kann der Prozess mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Zu den wichtigsten Unterlagen zählen der aktuelle Grundbuchauszug, der Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung, sowie gegebenenfalls Nachweise über Modernisierungen. Eine vollständige, gut aufbereitete Unterlagenmappe beschleunigt sowohl die Vermarktung als auch den Notartermin erheblich.

Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar und variiert regional. Seit der gesetzlichen Regelung zur Teilung der Maklerprovision bei Wohnimmobilien-Verkäufen tragen Käufer- und Verkäuferseite die Provision in der Regel je zur Hälfte, sofern kein Alleinauftrag mit abweichender Regelung vorliegt. Die genauen Konditionen werden individuell im Maklervertrag festgehalten.

Neben der Maklerprovision können Kosten für die Löschung nicht mehr benötigter Grundschulden, für die Erstellung fehlender Unterlagen wie eines Energieausweises, sowie gegebenenfalls für ein Wertgutachten anfallen. Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Praxis überwiegend die kaufende Partei, da sie die Eintragung ins Grundbuch veranlasst.

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und wurde sie nicht durchgehend selbst bewohnt, kann auf den erzielten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen. Bei einer Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren entfällt diese Steuerpflicht in der Regel. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen steuerlichen Situation empfiehlt sich der Rat einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise vergleichbarer Objekte, das Ertragswertverfahren bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien, und das Sachwertverfahren bei individuell errichteten Gebäuden ohne ausreichende Vergleichsdaten. In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren kombiniert, um einen realistischen, marktgerechten Wert zu ermitteln.

Online-Bewertungstools liefern eine erste, grobe Orientierung, ersetzen aber keine individuelle Besichtigung vor Ort. Zustand, Ausstattung, Lagebesonderheiten und Modernisierungsgrad lassen sich nur bei einer persönlichen Begehung realistisch einschätzen und fließen erheblich in den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis ein.

Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich zunächst alle Erben über den Verkauf einig sein, oder ein Erbe kauft die Anteile der übrigen Miterben aus. Zusätzlich sollten die Grundbucheintragung berichtigt und mögliche erbschaftsteuerliche Aspekte geklärt werden. Ein ausführlicher Ratgeber zu diesem Thema steht auf unserer Seite zu Immobilien und Erbschaft zur Verfügung.

Bei einer Scheidung ist zunächst zu klären, ob die Immobilie im Zugewinnausgleich berücksichtigt, von einem Ehepartner übernommen oder gemeinsam verkauft wird. Eine neutrale, von beiden Seiten akzeptierte Wertermittlung ist in dieser Situation besonders wichtig, um eine faire Grundlage für die weiteren Entscheidungen zu schaffen.

Ja, über ein Wohnrecht, einen Nießbrauch, eine Leibrente oder einen Teilverkauf. Die Modelle unterscheiden sich erheblich in Kosten, Absicherung und Auswirkung auf die Erbschaft. Eine ausführliche Gegenüberstellung finden Sie in unseren spezialisierten Ratgebern zu diesen Themen.

Ja, sofern der Aufgabenkreis der Betreuung die Vermögenssorge umfasst und zusätzlich eine Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB eingeholt wird. Bis zur Erteilung dieser Genehmigung bleibt der Kaufvertrag schwebend unwirksam.

Das hängt von der individuellen Situation ab. Ein Teilverkauf erhält einen Teil des Eigentums, kostet aber laufendes Nutzungsentgelt und beim späteren Gesamtverkauf ein Durchführungsentgelt. Ein klassischer Verkauf mit kapitalisiertem Wohnrecht bringt meist eine höhere Einmalzahlung, dafür geben Sie das Eigentum vollständig ab. Ein direkter Zahlenvergleich für Ihre konkrete Immobilie schafft die notwendige Entscheidungsgrundlage.

Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, der Nießbrauch erlaubt zusätzlich die Vermietung und den Bezug der Mieterträge, im Gegenzug trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Lasten der Immobilie.

Eine Pflicht zur Sanierung vor dem Verkauf besteht in der Regel nicht, wohl aber die Pflicht, einen gültigen Energieausweis mit den vorgeschriebenen Pflichtangaben vorzulegen. Ob sich einzelne Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf wirtschaftlich lohnen, hängt von den Kosten, der verbleibenden Zeit bis zum Verkauf und der Zielgruppe der Immobilie ab.

In diesem Fall empfehlen wir eine reguläre, professionelle Vermarktung über die relevanten Immobilienportale und unser Netzwerk, mit derselben sorgfältigen Vorbereitung, Bewertung und persönlichen Begleitung wie bei jedem anderen Verkauf auch.