Lohnt sich ein Teilverkauf meiner Immobilie im Alter?

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf genau?

Beim Teilverkauf verkaufen Sie nicht die gesamte Immobilie, sondern einen Miteigentumsanteil, üblicherweise zwischen 10 und 50 Prozent, an einen spezialisierten Anbieter. Sie bleiben als Miteigentümerin oder Miteigentümer im Grundbuch eingetragen und behalten ein umfassendes, meist lebenslanges Nutzungsrecht über die gesamte Immobilie, nicht nur über den zurückbehaltenen Anteil. Im Gegenzug zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, wirtschaftlich vergleichbar mit einer Miete. Der Teilverkauf ist ein vergleichsweise junges Modell am deutschen Immobilienmarkt, angeboten wird er überwiegend von bundesweit tätigen, spezialisierten Finanzanbietern, nicht von klassischen Immobilienmaklern vor Ort.

Für viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer klingt das Modell zunächst attraktiv: Geld aus der eigenen Immobilie lösen, ohne umzuziehen und ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen, den eine Bank aufgrund des Alters ohnehin oft nicht mehr gewähren würde. Damit die Rechnung tatsächlich aufgeht, lohnt sich aber ein genauer Blick auf die laufenden Kosten und Alternativen.

Für wen ein Teilverkauf infrage kommt

Ein Teilverkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie Kapital benötigen, in der eigenen Immobilie wohnen bleiben möchten, keinen Kredit mehr aufnehmen können oder wollen, und wenn Ihnen bewusst ist, dass ein Teil der künftigen Wertentwicklung mit dem Anbieter geteilt wird. Er eignet sich häufig auch als Zwischenlösung, etwa um eine Erbauseinandersetzung zu überbrücken oder um kurzfristig Kapital für eine größere Anschaffung oder medizinische Versorgung freizusetzen, ohne die Immobilie vollständig aufzugeben.

Weniger geeignet ist ein Teilverkauf häufig für Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Erben die Immobilie später unbelastet übernehmen sollen, da beim Tod der berechtigten Person entweder das Nutzungsentgelt von den Erben weitergezahlt oder die Immobilie verkauft werden muss, inklusive des Durchführungsentgelts an den Teilverkauf-Anbieter.

Die Kosten genau durchrechnen

Drei Kostenblöcke sind bei jedem Teilverkaufsangebot zu prüfen. Erstens das laufende Nutzungsentgelt, meist ein jährlicher Prozentsatz des verkauften Anteilswerts, häufig zwischen 3 und 5 Prozent, oft mit einer Wertsicherungsklausel gekoppelt, die das Entgelt an die Inflation oder die allgemeine Wertentwicklung anpasst. Zweitens die Instandhaltungspflichten, die in vielen Verträgen vollständig bei der verkaufenden Partei verbleiben, obwohl nur noch ein Teil der Immobilie im eigenen Eigentum steht. Drittens das Durchführungsentgelt, das beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie fällig wird, häufig in einer Größenordnung von 6 bis 8 Prozent des Anteilswerts.

Über eine Laufzeit von zehn, fünfzehn oder mehr Jahren addieren sich diese Kosten zu einer beachtlichen Summe. Verbraucherzentralen weisen regelmäßig darauf hin, dass ein Teilverkauf über die gesamte Laufzeit betrachtet oft teurer ausfällt als ein klassischer Kredit oder eine der Alternativen, die im Folgenden vorgestellt werden.

Wie ein Teilverkauf-Vertrag typischerweise aufgebaut ist

Ein Teilverkaufsvertrag regelt deutlich mehr als nur den verkauften Anteil und das Nutzungsentgelt. Zunächst wird ein unabhängiger Verkehrswert der Immobilie ermittelt, meist durch ein vom Anbieter beauftragtes Gutachten, auf dessen Grundlage der Kaufpreis für den verkauften Anteil berechnet wird. Anschließend legt der Vertrag fest, wer für Instandhaltung, Reparaturen und Versicherung der Immobilie verantwortlich ist, in den meisten am Markt verbreiteten Modellen bleibt dies vollständig bei der verkaufenden Partei, obwohl nur noch ein Teil der Immobilie im eigenen Eigentum steht. Diese Konstruktion sollte bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht unterschätzt werden, da größere Instandhaltungsmaßnahmen wie eine Dach- oder Heizungssanierung dann allein von der verkaufenden Partei zu tragen sind, obwohl der Anbieter an der Werterhaltung mitprofitiert.

Ein weiterer wichtiger Vertragsbestandteil ist die Regelung für den sogenannten Exit-Fall, also den Zeitpunkt, an dem die Immobilie vollständig verkauft wird, sei es durch die ursprüngliche Eigentümerin oder den ursprünglichen Eigentümer selbst, durch die Erben, oder weil eine im Vertrag vereinbarte Mindestlaufzeit erreicht ist. In diesem Moment wird die Immobilie zum dann aktuellen Marktwert bewertet, der Teilverkauf-Anbieter erhält seinen Anteil am Verkaufserlös zuzüglich des vereinbarten Durchführungsentgelts. Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie seit dem Teilverkauf wird damit anteilig auch dem Anbieter zugutekommen, ein Aspekt, der bei der Entscheidung für oder gegen dieses Modell ebenfalls bedacht werden sollte.

Verbraucherschützer weisen regelmäßig darauf hin, dass die Gesamtkosten eines Teilverkaufs über eine lange Laufzeit betrachtet erheblich sein können und empfehlen, jedes Angebot detailliert mit einer unabhängigen, unabhängig von der eigenen Emotion durchgeführten Vergleichsrechnung zu prüfen, bevor eine notarielle Beurkundung erfolgt.

Verkauf mit Rückmietung: die in der Praxis oft unterschätzte Alternative

Neben Teilverkauf, klassischem Verkauf mit Wohnrecht und Leibrente gibt es noch eine vierte Variante, die aus meiner täglichen Maklerpraxis in vielen Fällen die einfachste und für beide Seiten wirtschaftlich attraktivste Lösung ist: den Verkauf mit Rückmietung, auch als Sale-and-Lease-back bezeichnet. Sie verkaufen Ihre Immobilie zum vollen Verkehrswert und schließen mit der Käuferin oder dem Käufer im selben Zug einen unbefristeten Mietvertrag, in dem das ordentliche Kündigungsrecht und ausdrücklich auch die Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen werden. Diese Eckpunkte werden direkt im notariellen Kaufvertrag festgehalten oder als eigenständiger notarieller Mietvertrag beigefügt, damit sie rechtssicher dokumentiert sind.

Der entscheidende Vorteil aus meiner Erfahrung als Makler liegt in der Finanzierung: Anders als beim Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch entsteht bei diesem Modell keine erstrangige Belastung im Grundbuch. Ein dingliches Wohnrecht steht in der Rangfolge meist vor der Grundschuld der finanzierenden Bank, mindert dadurch den Beleihungswert erheblich und schreckt viele Käuferinnen und Käufer sowie deren Banken ab. Ein reiner Mietvertrag ist dagegen schuldrechtlich und wird nicht im Grundbuch eingetragen. Die Bank kann die Immobilie also zu deutlich besseren Konditionen beleihen, was den Käuferkreis vergrößert und in der Praxis häufig zu einem realistischeren, schneller erzielbaren Verkaufspreis führt als bei einem mit Wohnrecht belasteten Objekt.

Rechtlich gilt dabei der Grundsatz, Kauf bricht Miete nicht: Selbst wenn die Käuferin oder der Käufer die Immobilie später weiterverkauft, geht der Mietvertrag mit allen vereinbarten Rechten, einschließlich des Kündigungsausschlusses, automatisch auf die neuen Eigentümer über. Ihr Wohnrecht ist damit auch bei einem Weiterverkauf abgesichert, ohne dass dafür ein Eintrag im Grundbuch nötig wäre. Wer zusätzliche Sicherheit wünscht, kann ergänzend ein Wohnrecht eintragen lassen, was allerdings wieder zu Abschlägen beim Kaufpreis führt und den Käuferkreis einschränkt. In den meisten Fällen ist der vertragliche Kündigungsausschluss im notariellen Vertrag jedoch bereits ein ausreichender Schutz.

Wichtig für die Kalkulation: Sie erhalten den vollen Kaufpreis auf einmal, zahlen anschließend jedoch laufend Miete, üblicherweise mit einem für mehrere Jahre oder dauerhaft vereinbarten Mieterhöhungsverzicht, einer Staffelmiete oder einer Indexmiete. Instandhaltungskosten trägt ab dem Verkauf die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer, das entlastet Sie gegenüber einem Teilverkauf, bei dem diese Pflicht meist bei Ihnen verbleibt. Dafür geben Sie das Eigentum vollständig ab und übernehmen die Pflichten einer Mieterin oder eines Mieters. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ohnehin nicht vererben möchten, eine Einmalzahlung statt laufender Auszahlungen bevorzugen und eine rechtlich vergleichsweise klare Lösung suchen, ist der Verkauf mit Rückmietung deshalb häufig die praktikabelste der vier vorgestellten Varianten, besonders wenn eine zügige und unkomplizierte Käuferfinanzierung im Vordergrund steht.