Wohnung verkaufen mit Wohnrecht: 3 Modelle im Vergleich

Die Ausgangslage: Verkaufen, aber wohnen bleiben

Eine Eigentümerin aus dem Rhein-Kreis Neuss wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen, gleichzeitig aber in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Ihr ausdrücklicher Wunsch war ein dingliches Wohnrecht, eingetragen im Grundbuch, damit ihre Bleiberecht auch gegenüber einem künftigen Eigentümerwechsel abgesichert ist. Ein nachvollziehbarer und in der Praxis häufiger Wunsch, gerade bei älteren Eigentümerinnen und Eigentümern, die den Verkaufserlös bereits jetzt nutzen möchten, ohne umziehen zu müssen.

Genau an diesem Punkt entsteht in der Praxis regelmäßig ein Zielkonflikt. Was für die verkaufende Partei die größte Sicherheit bedeutet, ist für die finanzierende Bank des Käufers oft ein Ausschlusskriterium. Wir haben für diesen Fall drei unterschiedliche Verkaufsmodelle durchgerechnet und am Ende eine Lösung umgesetzt, die beiden Seiten gerecht wurde. Dieser Beitrag zeigt alle drei Modelle im Vergleich, mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen.

Warum Banken ein dingliches Wohnrecht an erster Rangstelle ablehnen

Ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Steht es dort an Rangstelle eins, also vor der Grundschuld, mit der die Bank des Käufers ihre Finanzierung absichert, bleibt es im Fall einer Zwangsversteigerung bestehen und geht der Grundschuld im Rang vor. Für die Bank bedeutet das ein Risiko: Im schlechtesten Fall lässt sich die Immobilie kaum verwerten, weil ein lebenslanges Wohnrecht auf ihr lastet. Die meisten Banken lehnen eine Finanzierung unter diesen Bedingungen entweder komplett ab oder verlangen einen erheblichen Sicherheitsabschlag, der die Finanzierung für den Käufer unattraktiv oder unbezahlbar macht.

Für die Verkäuferin blieb der Wunsch nach Absicherung jedoch bestehen. Die Aufgabe war also, eine Struktur zu finden, die ihr wirtschaftlich und rechtlich vergleichbare Sicherheit gibt, ohne den Kreis der möglichen Käufer auf eine kleine Gruppe finanzierungsunabhängiger Käufer zu beschränken.

Die drei durchgerechneten Modelle

Warum am Ende Modell 3 umgesetzt wurde

Für die Verkäuferin standen zwei Ziele im Vordergrund: ein verlässliches, langfristig abgesichertes Wohnrecht und ein Verkaufspreis, der dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entspricht. Modell 1 hätte das Bleiberecht dinglich am stärksten abgesichert, aber den Käuferkreis auf Käuferinnen und Käufer ohne Finanzierungsbedarf reduziert und durch die Kapitalisierung den Kaufpreis spürbar gesenkt. Modell 2 hätte den vollen Kaufpreis sofort verfügbar gemacht, dafür aber laufende Mietzahlungen bedeutet, die die wirtschaftliche Situation der Verkäuferin auf Dauer belastet hätten.

Die Lösung lag in einer Kombination: voller Kaufpreis wie bei Modell 2, aber mit der vertraglichen Sicherheit eines ausgeschlossenen Eigenbedarfskündigungsrechts, notariell an den Kaufvertrag gekoppelt. Dadurch musste kein belastendes Recht im Grundbuch eingetragen werden, das die Bank des Käufers zur Ablehnung der Finanzierung hätte bewegen können. In der konkreten Käufersuche gingen mehrere ernsthafte Kaufzusagen ein, darunter auch finanzierte Angebote. Die Entscheidung fiel am Ende auf die Kaufzusage ohne Finanzierungsvorbehalt, weil sie den gesamten Ablauf beschleunigte und zusätzliche Unsicherheiten durch eine externe Bankprüfung vermied.

Das Ergebnis: Die Verkäuferin erhielt den vollen, marktgerechten Kaufpreis, bleibt vertraglich abgesichert in ihrer gewohnten Umgebung wohnen und musste keine dauerhafte Mietzahlung einplanen, die ihre finanzielle Situation belastet hätte. Der Käufer erhielt eine vermietete, sofort werthaltige Immobilie mit einem rechtlich klar geregelten Mietverhältnis.

Für wen sich welches Modell eignet

Modell 1, das kapitalisierte Wohnrecht, passt am besten, wenn der Käuferkreis von vornherein auf finanzierungsunabhängige Käuferinnen und Käufer begrenzt ist, etwa bei einem Verkauf innerhalb der Familie oder an Kapitalanleger, die ohnehin ohne Fremdfinanzierung kaufen. Modell 2, der Verkauf mit Rückmiete zum vollen Ertragswert, eignet sich für Verkäuferinnen und Verkäufer, die sofort über die volle Liquidität verfügen möchten und eine laufende Mietzahlung wirtschaftlich gut verkraften können. Modell 3, die vertragliche Kopplung ohne Grundbucheintrag, ist in der Praxis häufig der Mittelweg, der die größte Zahl an Kaufinteressenten anspricht und trotzdem verlässliche Sicherheit bietet, sofern die Vertragsgestaltung notariell sauber erfolgt.

Wichtig ist in jedem der drei Modelle eine realistische, fundierte Wertermittlung als Ausgangspunkt. Nur wenn Verkehrswert, ortsübliche Miete und der wirtschaftliche Wert eines Wohn- oder Mietrechts korrekt berechnet sind, lässt sich beurteilen, welches Modell für die individuelle Situation tatsächlich die beste Lösung darstellt.