Eine Immobilie in Grevenbroich erben: Was Sie jetzt beachten müssen (Ratgeber 2026)

Wenn Ihnen die nötige Liquidität fehlt, können Sie beim zuständigen Finanzamt einen Antrag auf Stundung oder Ratenzahlung stellen. Können sich Erbengemeinschaften nicht einigen, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung). Eine zeitnahe Verkehrswertermittlung durch Michael Ruland ist dringend ratsam, um die Steuerlast von vornherein zu drücken.

Es gibt keine strikte gesetzliche Frist zur Umschreibung. Allerdings ist die Berichtigung des Grundbuchs beim Grundbuchamt Grevenbroich innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Jede Erbschaft muss der zuständigen Finanzbehörde innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls gemeldet werden (§ 30 ErbStG). Das gilt auch dann, wenn Sie vermuten, unter dem Freibetrag zu liegen.

Ja, wenn die sogenannte „Fußstapfentheorie" greift. Der Erbe übernimmt die steuerliche Historie des Erblassers. Wurde das Objekt vom Erblasser vor weniger als 10 Jahren gekauft und vermietet, fordert das Finanzamt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Steuerfrei ist der Verkauf nur, wenn die 10-Jahres-Frist seit dem Erstkauf abgelaufen ist oder die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde.

Achtung: Bei einem voreiligen Verkauf des „Familienheims" innerhalb von 10 Jahren entfällt zudem die Erbschaftssteuerbefreiung rückwirkend. Das Finanzamt fordert dann Zinsen auf die Steuernachforderung.

Nachdem der Erbfall eingetreten ist, empfehlen sich diese Maßnahmen:

1. Den Erbschein oder das vorliegende Testament genau prüfen
2. Die Korrektur des Grundbucheintrags beantragen
3. Das Erbe fristgerecht der Finanzbehörde mitteilen
4. Den tatsächlichen Wert der Immobilie begutachten lassen
5. Eine klare Entscheidung treffen: das Objekt behalten, vermieten oder veräußern

Grundsätzlich fällt für ein geerbtes Immobilienvermögen Erbschaftsteuer an.

Die tatsächliche Notwendigkeit einer Steuerzahlung ist jedoch abhängig von:

• dem Grad der Verwandtschaft
• existierenden Freibeträgen
• dem aktuellen Marktwert des Objekts

Das Nachlassgericht wird immer dann tätig, wenn ein Sterbefall bekannt wird und entweder ein Testament existiert oder die gesetzliche Erbfolge greift.

Üblicherweise informiert es dabei:

• die potenziellen Erben
• bei Bedarf einen Notar
• unter Umständen auch das zuständige Finanzamt, speziell bei notariell beglaubigten Testamenten

Grundsätzlich muss jeder Erwerb von Todes wegen angezeigt werden, dies schließt ein:

• Liegenschaften
• Barmittel und sonstige Geldanlagen
• Wertpapiere und Depotbestände
• bestehende Verbindlichkeiten des Erblassers, welche ebenfalls zum Erbe gehören

Selbst wenn der Wert unterhalb des steuerlichen Freibetrags liegt, besteht in den meisten Fällen eine Meldepflicht.

Die tatsächliche Höhe der Steuerlast richtet sich nach dem Verkehrswert des Erbes sowie dem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen.

• Für Kinder beträgt der Freibetrag 400.000 €
• Ehepartner können einen Freibetrag von 500.000 € nutzen
• Geschwister und andere Personen haben einen Freibetrag von 20.000 €

Es wird lediglich der Teil des Erbes versteuert, der über dem jeweiligen Freibetrag liegt. Der Steuersatz hierfür bewegt sich zwischen ca. 7 % und 30 %.

Ja, dies ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich:

• wenn der Gesamtwert der Erbschaft den persönlichen Freibetrag nicht übersteigt
• oder wenn Ehepartner oder Kinder die Immobilie selbst beziehen und als Familienheim nutzen
• zusätzlich können bei langfristiger Behaltung und Nutzung weitere steuerliche Vorteile infrage kommen

Das Finanzamt ermittelt den sogenannten Verkehrswert. Die Berechnung erfolgt typischerweise mittels folgender Verfahren:

• dem Vergleichswertverfahren, das häufig bei Eigentumswohnungen zur Anwendung kommt
• dem Ertragswertverfahren, welches bei vermieteten Objekten genutzt wird
• dem Sachwertverfahren, das vorrangig bei Einfamilienhäusern zum Einsatz kommt

Durch ein unabhängiges, privates Gutachten kann dieser Wert gegebenenfalls revidiert werden.

Das Finanzamt bezieht seine Informationen aus verschiedenen Quellen, darunter:

• Meldungen der Nachlassgerichte
• Informationen von Notaren
• Mitteilungen von Banken und Versicherungsgesellschaften
• die eigene Anzeigepflicht, die Erben erfüllen müssen

Diese Entscheidung hängt stark von der individuellen Situation ab:

• Behalten: bietet Potenzial für langfristige Wertsteigerung und konstante Mieteinnahmen
• Verkaufen: verschafft sofortige Liquidität und erspart den Verwaltungsaufwand
• Vermieten: generiert laufende Erlöse, ist jedoch mit einem gewissen Verwaltungsaufwand verbunden

Neben der Erbschaftsteuer könnte zusätzlich die Spekulationssteuer anfallen, allerdings nur unter bestimmten Gegebenheiten:

• wenn die Besitzdauer der Immobilie zu kurz war oder
• wenn die Eigennutzung des Objekts nicht ausreichend erfolgte

Häufig unterlaufene Fehler sind beispielsweise:

• das Versäumen von Fristen gegenüber dem Finanzamt
• die unterlassene Änderung des Grundbucheintrags
• eine fehlerhafte Einschätzung des Immobilienwertes
• ein vorschneller Verkauf ohne vorherige steuerliche Prüfung
• offene Fragen innerhalb der Erbengemeinschaft

Dies ist eine strategische Überlegung mit unterschiedlichen Implikationen:

• Die Übertragung zu Lebzeiten (Schenkung): Ermöglicht eine planbare Nutzung der Freibeträge alle 10 Jahre zur Steueroptimierung.
• Das Erben: Erfolgt automatisch im Todesfall, bietet jedoch weniger Optionen zur steuerlichen Gestaltung.

Sollten keine ausreichenden liquiden Mittel zur Begleichung der Immobiliensteuer vorhanden sein, gewährt das zuständige Finanzamt auf Antrag eine Stundung der Zahlung (häufig zinsbehaftet) oder bietet eine Ratenzahlung an. Im schlimmsten Fall, wenn keine Einigung erzielt wird oder die Erbengemeinschaft zerstritten ist, droht eine Zwangsveräußerung in Form einer Teilungsversteigerung. Es ist dringend anzuraten, den Wert der Immobilie umgehend professionell bewerten zu lassen, um eine korrekte Einschätzung der Steuerlast zu gewährleisten.

Durchaus. Für denkmalgeschützte Objekte in Grevenbroich existieren unter spezifischen Bedingungen im Rahmen des Bewertungsgesetzes (§ 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) besondere Vorschriften. Diese ermöglichen eine Steuerbefreiung von bis zu 85% oder gar 100% des Wertes, sofern die Bewahrung im Gemeinwohl liegt und die hierfür anfallenden Aufwendungen die erzielbaren Erträge übertreffen. Mit Schloss Hülchrath und weiteren historischen Baudenkmälern verfügt Grevenbroich über bedeutende denkmalgeschützte Substanz.