Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Grevenbroich?

Das Wichtigste in Kürze

1. Energieausweis, Grundbuch- und Katasterauszüge sowie weitere Objektunterlagen bleiben einzeln meist überschaubar. Zusammen mit der Löschung einer Grundschuld können sie dennoch einen niedrigen vierstelligen Betrag ergeben.
2. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die steuerliche Prüfung nach § 23 EStG gehören vor die Preisfestlegung. Beide Positionen hängen vom Einzelfall ab und können den Nettoerlös erheblich verändern.
3. Für den Geschäftswert einer Grundschuld zählt grundsätzlich der eingetragene Nennbetrag. Die aktuelle Darlehensrestschuld tritt nicht an seine Stelle.
4. Der wirtschaftlich teuerste Fehler erscheint oft auf keiner Rechnung: Ein Angebotspreis ohne tragfähige Bewertung kann Nachfrage, Vermarktungsdauer und Verhandlungsergebnis belasten.

Dieser Ratgeber bietet Orientierung aus Maklersicht und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Gesetzliche Gebühren, Dienstleisterangebote und Finanzierungskosten sind für das konkrete Objekt und den vorgesehenen Verkaufstermin zu prüfen.

Kostenübersicht: Was Verkäufer und Käufer gewöhnlich tragen

Bei einem üblichen Grundstückskauf zahlt die Käuferseite regelmäßig die Kosten für den Kaufvertrag beim Notar, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 6,5 Prozent. Sie ist daher ein erheblicher Kaufnebenkostenposten, gehört aber typischerweise nicht in die Verkäuferrechnung.

Auf Verkäuferseite stehen vor allem die Kosten der Lastenfreistellung: Soll eine eingetragene Grundschuld nicht übernommen werden, muss ihre Löschung organisiert und bezahlt werden. Daneben können Energieausweis, Objektunterlagen, eine vereinbarte Maklerprovision, die Darlehensablösung, Aufbereitung und laufende Belastungen bis zum Besitzübergang anfallen. Ob ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, ist davon getrennt zu beurteilen.

Vertragliche Kostenverteilung und gesetzliche Haftung sind nicht dasselbe. Maßgeblich bleiben die beurkundete Klausel, erteilte Aufträge und das Kostenrecht.

1. Maklerprovision: Entscheidend ist der Nettoerlös

Die IHK Mittlerer Niederrhein nennt für Nordrhein-Westfalen eine durchschnittliche Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei einer tatsächlich vereinbarten hälftigen Teilung wären das 3,57 Prozent für jede Seite. Dieser Wert ist ein regionaler Markt-Richtwert, kein amtlicher Tarif. Die konkrete Höhe, Verteilung und Fälligkeit ergeben sich aus dem jeweiligen Maklervertrag.

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses setzt § 656a BGB Textform voraus. Arbeitet der Makler für beide Parteien, dürfen Käufer und Verkäufer nach § 656c nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Hat ausschließlich eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere einen Anteil tragen, muss die beauftragende Partei nach § 656d mindestens ebenso viel übernehmen. Diese Regeln gelten nicht ohne Weiteres für jede Objektart und jede Käuferkonstellation.

Eine sinnvolle Gegenüberstellung beginnt beim Nettoerlös. Beim Privatverkauf gehören Fotos, Grundriss, Inserate, Unterlagen, Zeitbedarf und Preisrisiko in die Rechnung. Beim Maklerverkauf wird der erwartbare Erlös um Provision und weitere Verkäuferkosten vermindert.

Vor der Unterschrift sollten Eigentümer Leistungsumfang, Vertragsdauer, Verlängerung, Kündigung, Nachwirkung, Provisionssatz und Fälligkeit prüfen. Nur die Leistungsbeschreibung zeigt, welche Aufgaben enthalten sind.

2. Grundschuld löschen: Nennbetrag statt Restschuld

Mit der Tilgung des Darlehens verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Soll sie beim Verkauf gelöscht werden, braucht die Abwicklung insbesondere die Löschungsunterlagen des Kreditinstituts und die erforderlichen notariellen Erklärungen. Ist noch eine Forderung gesichert, wird häufig ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die abzulösende Bank geleitet.

Für die Gebührenbewertung ist § 53 GNotKG wichtig: Bei einer Grundschuld gilt grundsätzlich ihr Nennbetrag als Geschäftswert. Eine Eintragung über 400.000 Euro bleibt daher gebührenrechtlich relevant, auch wenn das Darlehen nur noch mit 20.000 Euro valutiert. Wie hoch Notar- und Grundbuchkosten tatsächlich ausfallen, hängt von den erforderlichen Erklärungen, Rechten, Vollzugsschritten, Auslagen und möglichen Treuhandauflagen ab. Eine verbindliche Summe sollte der Notar berechnen.

Eine Abtretung oder Übernahme kann Gebühren sparen, wenn Käufer, Banken, Rang, Betrag und Sicherungszweck zusammenpassen. Diese Möglichkeit sollte früh mit Bank und Notar geprüft werden.

3. Energieausweis: Pflicht mit objektabhängigem Preis

Das frühere Gebäudeenergiegesetz wird in der im August 2026 geltenden amtlichen Fassung als Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, geführt. Die zentralen Pflichten zum Energieausweis bestehen fort. Ist für das Verkaufsobjekt kein gültiger Ausweis vorhanden, muss grundsätzlich einer ausgestellt werden. Spätestens bei der Besichtigung ist er vorzulegen; nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben.

Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die gesetzlich vorgesehenen Angaben aufgenommen werden. Dazu zählen unter anderem Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr sowie Effizienzklasse. Einschlägige Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Anzeigenpflichten können mit einer Geldbuße bis 10.000 Euro geahndet werden.

Ein Verbrauchsausweis wertet Verbrauchsdaten aus, während ein Bedarfsausweis die energetischen Eigenschaften von Gebäude und Anlagentechnik berechnet. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgesehen, sofern das Gebäude nicht bereits damals oder durch spätere Änderungen das gesetzlich bezeichnete Wärmeschutzniveau erreicht. Beide Ausweisarten gelten grundsätzlich zehn Jahre.

Der Preis ist weder für Grevenbroich noch bundesweit pauschal festgelegt. Nach Angaben der Verbraucherzentrale sind einfache Verbrauchsausweise teilweise für knapp unter 100 Euro erhältlich. Bei Bedarfsausweisen bestimmen Gebäudegröße, Bauteile, Heizsystem, vorhandene Pläne und Datenerhebung den Aufwand. Im Rechenbeispiel werden 450 Euro angesetzt; das ist eine Annahme und kein lokaler Festpreis.

4. Unterlagen: Kleine Gebühren sichern den Ablauf

Unvollständige Dokumente bremsen die Prüfung durch Kaufinteressenten, Banken und Notar. In Grevenbroich sollten deshalb Zuständigkeiten und Gebühren schon vor dem Inserat geklärt werden. Ein unbeglaubigter Grundbuchausdruck kostet nach dem GNotKG 10 Euro, ein amtlicher oder beglaubigter Ausdruck 20 Euro. Ob eine einfache oder beglaubigte Fassung benötigt wird, richtet sich nach dem Verwendungszweck.

Für einen online angebotenen amtlichen Auszug aus der Liegenschaftskarte nennt der Rhein-Kreis Neuss 15 Euro. Die Stadt Grevenbroich berechnet für eine textliche Baulastenauskunft 50 Euro je Baulast und Grundstück, höchstens 200 Euro je Grundstück. Ergibt die Prüfung, dass keine Baulast besteht, kostet die textliche Negativauskunft 30 Euro pro Grundstück.

Beim Grevenbroicher Bauaktenarchiv fällt bereits für Antrag und Recherche eine Mindestgebühr von 26,50 Euro an. Kopien oder digitale Bereitstellung werden zusätzlich abgerechnet. Nicht für jedes Gebäude ist eine vollständige Akte vorhanden; auch eine erfolglose Recherche verursacht Verwaltungsaufwand. Die Altlastenauskunft des Rhein-Kreises Neuss kostet mindestens 20 Euro und abhängig vom Informationsumfang bis zu 500 Euro, gegebenenfalls zuzüglich Ausdruckskosten.

Bei einer Eigentumswohnung werden außerdem Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle benötigt. Verwalterkosten richten sich nach Vertrag und Aufwand. Auch für fehlende Pläne, Wohnflächenberechnung oder Erbnachweis gibt es keinen seriösen Grevenbroicher Pauschalpreis.

5. Vorfälligkeitsentschädigung: Mit der Bank rechnen, nicht schätzen

Wer ein festverzinsliches Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst, kann nach § 490 Absatz 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung schulden. Ihre Höhe lässt sich nicht verantwortungsvoll als allgemeiner Prozentsatz angeben. Darlehenssaldo, Vertragsdaten, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Ablösetermin beeinflussen die Berechnung. Benötigt wird eine datierte schriftliche Ablöseauskunft der Bank.

Daneben eröffnet § 489 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens kann grundsätzlich mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit getroffen, kann dieses Datum den Fristbeginn verändern. Ein sorgfältig gewählter Verkaufstermin kann deshalb einen spürbaren Unterschied machen.

6. Einkommensteuer beim privaten Veräußerungsgeschäft

Die häufig verwendete Bezeichnung „Spekulationssteuer“ meint keine eigenständige Steuer. § 23 EStG kann den Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf der Einkommensteuer unterwerfen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für bestimmte Eigennutzungszeiträume sieht das Gesetz Ausnahmen vor.

Für Frist und Gewinnermittlung zählen konkrete Vertrags-, Nutzungs- und Kostendaten. Erbschaft, Schenkung, gemischte Nutzung oder Vermietung können zusätzliche Fragen auslösen. Verkaufskosten können bei einem steuerpflichtigen Vorgang den Gewinn mindern; ein steuerfreier Verkauf schafft daraus nicht automatisch einen anderen Vorteil. Die Prüfung gehört vor den Vermarktungsstart in die Steuerberatung.

7. Weitere Positionen, die in der Planung fehlen können

• Aufbereitung und kleinere Reparaturen: Reinigung, Malerarbeiten, Beleuchtung oder punktuelle Instandsetzung können die Präsentation verbessern. Eine größere Sanierung sollte nur nach Prüfung von Zustand, Zielgruppe und erwartbarer Preiswirkung beauftragt werden.
• Entrümpelung und Haushaltsauflösung: Volumen, Etage, Aufzug, Zufahrt, Entsorgungsweg und mögliche verkehrsrechtliche Anordnungen bestimmen den Preis. Ohne Besichtigung wäre ein Grevenbroicher Pauschalbetrag erfunden.
• Vermarktungsmittel: Beim Privatverkauf sind Fotos, Grundrissaufbereitung, Exposé, Inserate, virtuelle Rundgänge oder Home Staging eigene Ausgaben. Im Maklerauftrag ist maßgeblich, welche Leistungen vereinbart wurden.
• Laufende Belastungen: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld, Erbbauzins sowie Strom und Heizung bei Leerstand laufen bis zum vertraglich vereinbarten Übergang weiter.
• Fachliche Beratung: Erbengemeinschaft, Trennung, ungeklärte Genehmigung, Mietstreit oder schwierige Steuerlage können anwaltliche, steuerliche oder sachverständige Unterstützung erforderlich machen.
• Vermietung und Umwandlung: Grevenbroich fällt unter die Mieterschutzverordnung NRW. Für die von § 577a BGB erfassten Umwandlungsfälle gilt grundsätzlich eine achtjährige Kündigungssperrfrist. Voraussetzungen und Übergangsrecht müssen vor einer Zusage an Käufer individuell geprüft werden.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Grevenbroich für 460.000 Euro

Die folgende Rechnung zeigt die Funktion einer Nettoerlösplanung. Sie verwendet bewusst nachvollziehbare Annahmen und keine Preiszusage:

• Verkäuferprovision bei vereinbarten 3,57 Prozent: 16.422 Euro.
• Löschung einer Grundschuld über nominal 280.000 Euro: angenommene 700 Euro.
• Bedarfsausweis: angenommene 450 Euro.
• Grundbuch-, Kataster-, Baulast- und WEG-Unterlagen: angenommene 250 Euro.
• Neue Wohnflächenberechnung: angenommene 350 Euro.
• Kleinere Reparaturen und Aufbereitung: Budget von 2.500 Euro.
• Vorfälligkeitsentschädigung laut angenommener Bankauskunft: 1.800 Euro.

In diesem Modell entstehen 22.472 Euro Gesamtkosten vor Steuer. Das entspricht gerundet 4,9 Prozent des Kaufpreises. Der rechnerische Nettoerlös beträgt 437.528 Euro vor Steuer und vor Ablösung der Darlehensrestschuld. Die Restschuld ist zwar kein Verkaufsnebenkostenposten, verringert aber den Betrag, der nach der Abwicklung ausgezahlt werden kann.

Entfallen Maklerprovision oder Vorfälligkeitsentschädigung, fällt die Summe niedriger aus. Löst der Vorgang Einkommensteuer nach § 23 EStG aus, kann sie deutlich steigen. Genau deshalb sollte die Steuerfrage nicht erst nach der Kaufpreisverhandlung geklärt werden.

Wo Sparen sinnvoll ist und wo Risiken entstehen

Sinnvoll ist die frühe Prüfung, ob eine bestehende Grundschuld übernommen oder abgetreten werden kann. Rechtzeitig beschaffte Unterlagen vermeiden teure Eile und geben der finanzierenden Bank eine belastbare Prüfgrundlage. Ebenso lohnt es sich, Darlehenskündigung und steuerliche Frist vor der Terminplanung zu prüfen. Ist ein Verbrauchsausweis gesetzlich zulässig und für das Gebäude aussagekräftig, kann er gegenüber einem Bedarfsausweis günstiger sein.

Falsch gespart wird beim Energieausweis, bei der Offenlegung bekannter Mängel oder bei der fachlichen Prüfung komplexer Vertrags- und Steuerfragen. § 444 BGB verhindert, dass sich Verkäufer bei arglistig verschwiegenen Mängeln auf einen Haftungsausschluss berufen. Kosmetisches Verdecken ersetzt daher keine transparente Bestandsaufnahme.

Auch ein beliebig hoher Angebotspreis ist kein kostenloser Versuch. Der Gutachterausschuss stellt für den Rhein-Kreis Neuss amtliche Marktdaten zu verschiedenen Segmenten bereit. Eine belastbare Preisstrategie verbindet diese Daten mit Lage, Zustand, Rechten, Ausstattung und Nachfrage des konkreten Objekts. Pauschale Mehrerlösversprechen oder starre Vermarktungszeiten lassen sich daraus nicht ableiten.

Selbstprüfung: Sind alle zwölf Kostenpunkte geklärt?

Gehen Sie diese Punkte durch, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen:

1. Der Nennbetrag jeder im Grundbuch eingetragenen Grundschuld ist bekannt.
2. Eine datierte Ablöseauskunft der Bank beziffert eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Anschaffungsdatum, geplanter Notartermin und Nutzungshistorie sind für die Steuerprüfung zusammengestellt.
4. Es ist geklärt, ob für das Objekt ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis zulässig ist.
5. Ein vorhandener Energieausweis ist vollständig und noch keine zehn Jahre alt.
6. Die Wohnfläche ist nachvollziehbar dokumentiert oder ihre neue Berechnung ist eingeplant.
7. Bei Wohnungseigentum liegen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle vor.
8. Eine gegebenenfalls erforderliche Verwalterzustimmung und ihre Kosten sind geprüft.
9. Aufbereitung, Räumung und Vermarktungsmittel sind mit realistischen Angeboten budgetiert.
10. Bei Vermietung sind Mietvertrag, Schutzvorschriften und die geplante Übergabe fachlich geklärt.
11. Bei einem Erbfall liegt ein geeigneter Erbnachweis vor oder ist beantragt.
12. Neben dem Angebotspreis existiert eine schriftliche Nettoerlösrechnung einschließlich möglicher Steuer und Restschuld.

Auswertung

Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, kann die Vermarktung auf einer belastbaren Kostengrundlage beginnen. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die offenen Beträge vor dem Start aufgelöst werden. Bei weniger als sechs geklärten Punkten ist der erwartete Nettoerlös noch eine grobe Schätzung.

Fazit: Kleine Gebühren kalkulieren, große Risiken zuerst prüfen

Grundbuchauszug, Katasterunterlagen und Energieausweis sind häufig überschaubar. Zusammen mit der Lastenfreistellung entsteht dennoch ein Betrag, der in die Verkaufsrechnung gehört. Wirtschaftlich stärker wirken können eine Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft. Beide Fragen sollten deshalb vor der Preisfestlegung beantwortet sein.

Ein marktferner Angebotspreis kann Verkaufsverlauf und Verhandlungsposition beeinträchtigen. Amtliche Daten sind eine wichtige Grundlage, ersetzen aber nicht die Bewertung des konkreten Objekts.

Häufig gestellte Fragen zu Verkaufskosten in Grevenbroich

Quellen

• Michael Ruland – Leistungen für Verkäufer in Grevenbroich
• IHK Mittlerer Niederrhein – Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen
• § 656a BGB – Textform
• § 656c BGB – Tätigkeit für beide Parteien
• § 656d BGB – Vereinbarung über Maklerkosten
• § 53 GNotKG – Geschäftswert der Grundschuld
• Anlage 1 GNotKG – Gebührenverzeichnis
• Bundesnotarkammer – Grundstückskaufverträge, Kosten und Lastenfreistellung
• Rhein-Kreis Neuss – Amtlicher Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Stadt Grevenbroich – Baulastenverzeichnis
• Stadt Grevenbroich – Bauaktenarchiv
• Rhein-Kreis Neuss – Altlastenkataster
• § 79 GModG – Gültigkeit des Energieausweises
• § 80 GModG – Ausstellung, Vorlage und Übergabe
• § 87 GModG – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 108 GModG – Bußgeldvorschriften
• Verbraucherzentrale – Ausstellung und Kosten eines Energieausweises
• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht
• § 490 BGB – Vorzeitige Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 444 BGB – Grenzen des Haftungsausschlusses
• RECHT.NRW – Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent
• Mieterschutzverordnung NRW
• Gutachterausschuss Rhein-Kreis Neuss – Grundstücksmarktberichte

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